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José Carlos Van Cleef de Almeida Santos USUCAPIÃO
Legitimidade
1. Conceito. Instituto regulado pelo direito das coisas que representa modo
originário de aquisição da propriedade e de outros direito reais suscetíveis de exercício continuado (entre eles servidões e usufrutos) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos por lei1. 2. Função social da propriedade. Embora a propriedade seja, em tese,
perpétua, não pode conservar este caráter senão enquanto o proprietário manifestar sua intenção de manter seu domínio. 3. Prescrição aquisitiva vs. extintiva. Embora haja disposições comuns a
ambas as espécies de prescrição, como no caso das causas de impedimento, interrupção e suspensão (arts. 197 a 204 cc. 1244, CCB) ambos institutos se Aquisitiva
Extintiva
própria
sua Só pode ser alegada sob forma de exceção ou
declaração.
reconhecida de ofício pelo juiz.
originário
aquisição
da É modo extintivo de pretensão e requer tão
propriedade e outros direitos e necessita de somente o lapso temporal previsto em lei.
requisitos específicos.
Exige conduta positiva do sujeito de direito
Pressupõe inércia do titular da pretensão.
4. Coisas sujeitas à prescrição aquisitiva (res habilis). Apenas bens
privados podem ser objeto de aquisição por usucapião. Bens fora do comércio2 e bens públicos não podem ser usucapidos. 1 GONÇALVES, Carlos Roberto – Direito Civil Brasileiro, 3ª. Ed., Vol. V., Saraiva, 2008, p.235. 2 Consideram-se bens fora do comércio aqueles (i) naturalmente indisponíveis, insuscetíveis de apropriação pelo homem; (ii) legalmente indisponíveis, de uso especial e incapazes; e (iii) indisponíveis pela vontade humana, como por exemplo gravados com cláusula de inalienabilidade (nestes caso, a jurisprudência admite a ocorrência do usucapião, sob pena de haver possibilidade de conluio entre as partes interessadas. Cf. RTJ, 106/770). Rua Guararapes – 747 – Brooklin – São Paulo – SP – 04561-000
[email protected] – www.almeidasantos.com – Tel.: +55 (11) 21.91.28.00 – Fax: +55 (11) 21.91.28.01 5. Espécies. A aquisição da propriedade imóvel por usucapião pode ocorrer por
Espécie
Tempo de posse
Requisitos
Especificidades
qualificada
Extraordinária
Apenas exercício de posse Prescinde de boa fé ou justo tradicional
1238, CCB)
Extraordinária
com posse para
trabalho
1238, parágrafo
único, CCB)
possuído de habitual moradia ou obras e serviços de caráter produtivo. Ordinário
tradicional
1242, CCB).
comparável ao erro da parte figurante no negócio jurídico. Ordinário
precedida
cancelamento do
registro
título e boa-fé, desde que o Significa 1242, parágrafo
único, CCB).
bem como tenha a compra análogo ao erro negocial da sido onerosa e no imóvel o parte figurante no negócio investimentos de interesse social e econômico. Especial
Urbana 5 anos.
Individual (arts.
1240, CC, 183, CF
e 9º. Ecid.)
urbano de até duzentos e beneficiário do instituto em cinqüenta metros quadrados, outra ocasião. desde que tenha o possuidor estatuído sua moradia ou de sua família no imóvel. Especial
Rural 5 anos.
(art. 1239, CC).
determinado em imóvel rural imóvel (urbano ou rural) e de até cinqüenta hectares, nem ter sido beneficiário do desde que tenha o possuidor instituto em outra ocasião. estatuído sua moradia ou destinado o imóvel ao seu trabalho ou de sua família. Especial
Urbana 5 anos.
Coletiva (art. 10,
Rua Guararapes – 747 – Brooklin – São Paulo – SP – 04561-000
[email protected] – www.almeidasantos.com – Tel.: +55 (11) 21.91.28.00 – Fax: +55 (11) 21.91.28.01 duzentos e cinqüenta metros O prescribente não deve ser quadrados, por população de proprietário de nenhum outro baixa renda, desde que imóvel e nem ter sido destinado o imóvel para a beneficiário do instituto em moradia dos possuidores ou outra ocasião. (extensão da posse) das especial, para que todos matriculas individualmente possuam a propriedade em condomínio, podendo ceder sua cota a outrem, caso queira. 6. Posse Ad Usucapionem. É a posse capaz de gerar usucapião, que deve ser:
a) Contínua: Sem interrupção de continuidade da posse. Persistência no lapso temporal, não se admitindo intervalos de descontinuidade. O fato do possuidor ter se mudado de local, não significa, de imediato, que a posse descaracterizou-se como contínua, desde que permaneça relacionando-se como dono em face da coisa. Em caso de ameaça à posse, o prescribente poderá utiliza-se dos interditos possessórios de modo a evitar a interrupção da posse3. a.1) Soma das posses (arts. 1.207 e 1.243, CCB). O possuidor para fins de usucapião pode somar à sua posse a de seus antecessores. Para que ocorra a comunicação das posses, mister que haja titulo válido de sucessão, inter vivos ou causa mortis4. Não se exige para comprovar a continuidade da posse qualificada escritura pública ou prova escrita, mas a soma das posses deve ser demonstrada de forma efetiva, mesmo que através de testemunha5. a.2) Característica da posse na sucessio possessionis. Entendemos, como boa parte da doutrina, que embora as posses se comuniquem para fins de computo do tempo, se perpetram com os vícios e qualidades originais6. 3 Em relação ao tema, o Tribunal de Justiça de São Paulo já entendeu que caso o prescribente intente ação possessória dentro de ano e dia e vença, conta-se em seu favor o tempo que esteve privado da ingerência física sobre a coisa para fins de usucapião (RF, 123/469). 4 Cf. THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de direito processual civil. 39. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008, v. III, p. 175. 5 Cf. RT 764/212 e 472/187. 6 Cf. artigo 1.206 CCB e ARAÚJO, Fabio de Caldas. O Usucapião no âmbito material e processual. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 167. Rua Guararapes – 747 – Brooklin – São Paulo – SP – 04561-000
[email protected] – www.almeidasantos.com – Tel.: +55 (11) 21.91.28.00 – Fax: +55 (11) 21.91.28.01 b) Inconteste: Sem qualquer reclamação quando sua titularidade. Posse sem discussão. Em que pese posicionamento contrário na doutrina7, no sentido de que posse inconteste só é aquela considerada como nunca reclamada ou perturbada por quem quer se seja, entendemos que para fins de usucapião, nem toda e qualquer interferência na posse do prescribente será apta a gerar prejuízo à aquisição do domínio. Nesse sentido, apenas a disputa efetivada pelo proprietário ou por terceiros detentores de direitos reais é que poderá contaminar a posse c) Mansa e Pacífica. Não pode ter sido obtida por violência, clandestinidade ou precariedade (art. 1200, CC). Apenas a posse precária não se convalida de modo a permitir a qualificação legal para o usucapião (art. 1.208, CCB). Contudo, há posição doutrinária no sentido de que ocorrendo a mudança da causa possessionis, de modo a eliminar o motivo que deu origem à precariedade da posse, possível será a ocorrência de usucapião, principalmente em sua modalidade extraordinária, que prescinde de boa-fé9. d) Intenção de ter a coisa como sua. Pauta-se no animus domni, ou seja, objetivo de ter a coisa em nome próprio como a intenção de adquirir sua propriedade. 7. Ação de usucapião de terras particulares. CPC 941 a 945.
8. Natureza jurídica da ação. Entende-se que a natureza jurídica da ação liga-
se à carga principal da pretensão deduzida em juízo e assim sendo, a ação e usucapião é típica ação declaratória, pois sua função não é constituir o novo vínculo de direito real, senão apenas reconhecer que ele se formou, assim que 7 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil. 26. ed. Saraiva: São Paulo, 1988, v. 3, p. 126 8 NEQUETE, Lenine. Da prescrição aquisitiva, 2ª. Ed., Porto Alegre, p. 92 apud Humberto Teodoro Junior, Op. cit. p. 173. 9 Fábio Caldas de Araújo. Op. cit., p. 130 a 133. 10 Luiz Guilherme Marinoni e Sérgio Cruz Arenhart, Op. cit., p. 124. Rua Guararapes – 747 – Brooklin – São Paulo – SP – 04561-000
[email protected] – www.almeidasantos.com – Tel.: +55 (11) 21.91.28.00 – Fax: +55 (11) 21.91.28.01 9. Eficácias secundárias da sentença de usucapião. Em que pese a carga
preponderante da ação de usucapião ser realmente declaratória11, evidencia-se três outras eficácias na sentença de procedência da ação de usucapião: (i) Mandamental. Pois somente com esse efeitos garante-se a expedição do (ii) Constitutiva. Pois cria no mundo fático uma nova matrícula em favor do prescribente e desconstitui a antiga em nome do réu; (iii) Condenatória. Vez que há imposição de verbas sucumbenciais. 10. Petição inicial. Além dos requisitos essenciais do artigo 282, CPC, mister a
descrição detalhada do imóvel. O artigo 942 exige a apresentação da planta do imóvel. Embora silente, essencial se mostra também a apresentação da certidão do Registro de Imóveis, para que se identifiquem os réus. Cumpre, também, que se apresente certidão de negativa da existência de ação possessória , para os fins 11. Competência. Bens imóveis, competência absoluta, conforme art. 95, CPC.
Bens móveis, competência relativa, conforme art. 94, CPC. O ingresso da União Federal no pólo passivo poderá gerar o deslocamento da competência para a justiça federal (art. 109, I, CF). Incompatível com o ação de usucapião o Juizado Especial Cível, pela necessidade da citação por edital e eventual produção de 12. Citação. Pressuposto processual de existência, sem o qual a relação jurídica
processual não se constitui. Não basta, tampouco, a observância formal da citação, pois os efeitos do processo dependerão da citação válida. Na ação de usucapião, o ato citatório é complexo: “Art. 942. O autor, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imóvel, requererá a citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel
11 O efeito declaratório do usucapião elimina a incerteza jurídica sobre a titularidade do domínio no mundo fenomênico, mas o efeito declaratório esgota sua força em si mesma, não sendo hábil a produzir efeitos concretos no mundo físico. De acordo com a lição de Fábio Caldas Araújo, a autuação da declaração no usucapião ocorre apenas no mundo normativo (Sollen) e não no plano físico (Sein) (Fábio Caldas de Araújo, Op. cit. p.277.) Rua Guararapes – 747 – Brooklin – São Paulo – SP – 04561-000
[email protected] – www.almeidasantos.com – Tel.: +55 (11) 21.91.28.00 – Fax: +55 (11) 21.91.28.01 usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e dos
eventuais interessados, observado quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art. 232”
12.1. O sujeito em cujo nome estiver registrado o imóvel. Deve ser citado
pessoalmente, sob pena de ineficácia da sentença. O procedimento editalício para citação dos terceiros interessados não supre a não citação pessoal do proprietário, porquanto ser exigência legal do artigo 942, CPC. Só será admissível sua citação por edital se encontrar-se em local incerto, com observância do curador especial (arts. 9º e 231, II, CPC). Necessidade de citação dos cônjuges12, na hipótese do 12.2. Possuidor atual do imóvel usucapiendo. Súmula 263 STF: “o possuidor
deve ser citado pessoalmente para a ação de usucapião”. 12.3. Os confinantes. Aplicam-se os mesmos preceitos relativos ao proprietário.
Sumula 391 STF. Com a matrícula do imóvel evidenciam-se os sujeitos lindeiros. Em regra são citados pessoalmente, porquanto considerados réus certos. 12.4. Réus conhecidos em lugares incertos e demais interessados. Estes
são citados por edital, conforme peculiaridades da modalidade. Esta exigência objetiva, primordialmente, estender a integração da lide a todos os interessados, pois os efeitos da declaração do usucapião operam efeitos erga omnes. O prazo do editar será fixado conforme artigo 232, IV, CPC. 13. Intimação. Exige-se, ainda, a intimação da Fazenda Pública (em todos os
níveis: Federal, Estadual e Municipal) para tomar ciência da ação de usucapião e manifestar eventual interesse na causa. Integração da União na causa desloca a competência para a Justiça Federal, a qual é a única que pode decidir sobre o efetivo interesse da União na causa (STJ 150). 14. Litisconsórcio passivo. Trata-se de litisconsórcio passivo necessário13. No
que tange a integração da lide dos conflitantes, parte da doutrina entende que 12 Trata-se de litisconsórcio necessário, sem o qual ocorre nulidade do processo e ineficácia da sentença eventualmente proferida, porquanto ausente parte legítima, sendo assim considerada apenas com a presença de todos os litisconsórcios necessários no feito. 13 Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery aduzem que no pólo passivo da ação de usucapião há litisconsórcio necessário determinado por força de lei, no qual todos os indicados no CPC 942 devem ser citados, sob pena de ineficácia da sentença que vier a ser proferida (Código de Processo Civil Comentado, 2007, RT, p. 1185.) Rua Guararapes – 747 – Brooklin – São Paulo – SP – 04561-000
[email protected] – www.almeidasantos.com – Tel.: +55 (11) 21.91.28.00 – Fax: +55 (11) 21.91.28.01 não obstante os mesmos deverem ser citados para a ação de usucapião, eventual ausência dos mesmos no pólo passivo da ação de usucapião não atinge a pretensão dominial do prescribente, porquanto a citação possui o escopo de apenas delimitar a gleba usucapienda. Conforme Humberto Teodoro Junior: “Dessa dictomia decorre que o litisconsórcio é necessário entre os titulares do domínio atingido pela prescrição aquisitiva, mas não tem a mesma natureza no liame entre eles e os conflitantes, o que dá a essa pluralidade subjetiva da ação especial o feitio de um litisconsórcio sui generis14” 15. Efeito da sentença em virtude da não formação do litisconsórcio
necessário passivo. Entendemos que a sentença proferida sem a que haja a
integração de todos os litisconsortes no pólo passivo da demanda de usucapião é ineficaz, não sendo apta a produzir quaisquer efeitos seja em relação ao sujeito preterido da participação da lide, seja em relação aqueles que nela figuraram 16. Legitimidade ativa. Na ação de usucapião, em regra, a legitimidade será
sempre ordinária, pois pertencente aquele que efetivamente exerce posse ad 16.1. Composse. Havendo composse, haverá a necessidade de formação de
litisconsórcio necessário ativo (art. 47, CPC), sob pena de ineficácia da sentença. Caso um dos compossuidores não queira participar como autor da ação de usucapião, tal atitude potestativa não pode impedir com que os demais ingressem com a ação em juízo, pois ofenderia a garantia constitucional de movê-la. O autor deve movê-la, sozinho, incluindo aquele que devera ser seu litisconsorte ativo no pólo passivo da demanda, pois entre eles há lide, pois resiste a pretensão do autor, mesmo que de modo diverso da resistência do réu16. 14 Humerto Teodoro Juniro, Op. cit., p. 186. 15 Cf. Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade Nery: “Caso se trate de litisconsórcio necessário (simples ou unitário), todos os litisconsortes devem ser citados para a ação, sob pena de a sentença ser dada inutilmente (inutiliter data), isto é, não produzir nenhum efeito, quer para o litisconsorte que efetivamente integrou a relação processual como aprte, quer para aquele que dela não participou (TJSP-RT 602/92). A sentença dada sem que tenha sido integrado o litisconsórcio necessário não precisa ser rescindida por ação rescisória, porque é absolutamente ineficaz, sendo desnecessária sua retirada do mundo jurídico” (NERY & NERY – Código de Processo Civil Comentado, 2007, RT, p. 261.) 16 Cf. NERY & NERY, Op. cit., 259. Rua Guararapes – 747 – Brooklin – São Paulo – SP – 04561-000
[email protected] – www.almeidasantos.com – Tel.: +55 (11) 21.91.28.00 – Fax: +55 (11) 21.91.28.01 17. Cônjuges. Art. 10, CPC. Litisconsórcio necessário. Permite-se outorga de
consentimento para propositura da ação por um dos cônjuges, mas mesmo não figurando como parte no processo, será atingido pelos efeitos da sentença17. 18. Especificamente sobre o usucapião especial urbano individual e
coletivo. O ECid estabelece que soa legitimados ativamente para pleitear
usucapião especial urbano (individual ou coletivo): (i) o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente; (ii) os possuidores, em estado de composse;. e (iii) como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados (art. 12, Ecid) 19. Primeira parte do inciso I, do art. 12, Ecid. Entendemos se aplicar a ao
caso do usucapião especial individual (art. 9º. Ecid), pois na modalidade coletiva não é licito a apenas um possuidor pleitear isoladamente18 o usucapião da gleba. Reflete regra geral da legitimação da ação de usucapião (legitimação ordinária). 20. Regras de composse e cônjuge. Aplicam-se as regras acima, no caso de
21. Segunda parte do inciso I, do art. 12, Ecid. Ainda sobre a modalidade
especial individual. Poderá, dependendo do caso, ocorrer a formação de
litisconsórcio ativo inicial ou ulterior, com base no art. 46, IV, CPC (afinidade de questões por ponto de fato e de direito). Trata-se de litisconsórcio facultativo e simples19. Não se confunde com a hipótese do litisconsórcio previsto para o usucapião coletivo, pois trata-se de espécie na qual haverá a cumulação de sujeitos em uma mesma demanda para exercício de direitos materialmente diversos. Nesta situação, cada a sentença conferirá domínio certo a cada um dos litigantes, com base em posse certa e localizada. É o caso de reunião de sujeitos com mesma causa de pedir em face do mesmo proprietário, para usucapir áreas 17 Cf. NERY & NERY, Op. cit., 197/198. 18 Haja vista que uma vez que o usucapião coletivo possibilita uma aquisição coletiva de propriedade, fica evidente que há comunhão de direitos, por expressa imposição do direito material. Ademais, há a instituição de condomínio especial, que atinge a relação de todos os prescribentes. 19 TJSP – Apelação cível, n. 371.371.4/9, 4ª. Câm. Dir. Privado, Rel. Dês. Francisco Loureiro, J. 27.09.2005. Rua Guararapes – 747 – Brooklin – São Paulo – SP – 04561-000
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unitário. A hipótese do inciso II, do artigo 12, do Ecid diz respeito ao usucapião
especial coletivo. Esta modalidade se assenta na composse20, tendo em vista não ser possível a individualização dos atos possessórios. Por haver comunhão de direito, a formação do litisconsórcio é necessária e os efeitos da sentença deverá propagar de forma unitária. Caso um dos possuidores, ou parte deles, não tenham preenchidos os requisitos legais, a ação sentença será de improcedência. 22. Única hipótese de litisconsórcio facultativo ativo em usucapião
coletivo. Ocorre quando os ocupantes estiverem situados nos limites da área
usucapienda, quando os espaços por eles ocupados poderem ser destacados sem 23. Associação de moradores da comunidade. Conforme previsão legal, a
associação dos moradores é parte legítima para propor ação de usucapião especial urbano. Não se trata, propriamente, de substituição, como infere o dispositivo, mas de representação, pois a associação não litiga em nome próprio, senão em nome dos moradores. Ademais, a exigência expressa da autorização dos representados (art. 12, III, Ecid), o que não se coaduna com o instituto da 24. Segunda parte do inciso I, do art. 12, Ecid. Usucapião coletivo. Como
visto, a formação do litisconsórcio ativo no caso de usucapião especial coletivo é necessário. Contudo, poderá ocorrer a intervenção litisconsorcial voluntária ulterior no caso da integração da lide pela associação. 25. Legitimidade do Ministério Público para ação de usucapião coletivo.
Parte da doutrina defende ser possível o MP ajuizar ação civil publica para defesa dos interesses individuais homogêneos para reconhecimento de usucapião (art. 20 Parte da doutrina ressalta que não se trata propriamente de uma composse, mas de uma posse múltipla, pois há varias possuidores tendo cada qual uma posse sobre parte diversa da coisa (LIMA, Marcio Krammer de. Usucapião coletivo e desapropriação judicial., GZ, p. 44); Rua Guararapes – 747 – Brooklin – São Paulo – SP – 04561-000
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